この記事は賃貸物件オーナー視点の記事です。

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フレッツ光ネクスト全戸加入プラン【入居者向け】手続き注意点まとめ

全戸加入プランを導入した時、空き室対策に効果がある物件とは?

インターネット無料物件は年々倍増する勢いですが、それでも全体から見れば10%に満たない状況です。

フレッツ光全戸加入プランの導入物件はますます増えていますが、導入したすべての物件で空き室対策として効果を上げたわけではないだろうと思います。

日銀が2017年1月に発表した地域経済報告の中で「多くの地主等が短期間のうちに貸家経営に乗り出した結果、貸家市場全体でみると、需給が緩みつつあるとの声が聞かれている」「実際、賃貸物件の仲介業者等からは、郊外の築古物件など相対的に魅力の乏しい物件を中心に、空室率の上昇や家賃の下落が見られるとの声が聞かれている」など賃貸住宅市場に警鐘を鳴らしています。

賃貸の経営環境が厳しくなる状況の中、インターネット環境の設備投資で最大限の効果を得るためには、どうしたら良いかを導入事例から紹介していきます。

学生の多いエリアでの導入

大学周辺には学生向けのアパートがひしめいています。

近年少子化の影響や自宅から通学する学生が増えているため、賃貸市場は激戦区となっているエリアです。

この中で差別化を図るために、全戸加入プランを導入した物件があります。

もともと、大学周辺の物件はインターネット無料サービスの物件が数多く存在しています。

その多くはCATVによるインターネット無料物件です。CATVが提供するインターネット無料物件の多くが1M~10Mと言う低速なので、動画視聴などには適していません。

最近の学生はテレビを見る機会が減り、逆にネットでの動画視聴をする人が増えています。ニーズが移っていることを察知して早くから全戸加入プランの導入を決めたこの物件は空き室を埋めることに成功しています。

実はこの物件の管理会社は導入に対しては後ろ向きでした。と言うのも管理会社自体がCATVの代理店となっているためNTTのサービス導入へは消極的だったのです。

この様に書くとNTTへの肩入れと思われるかもしれませんので、はっきりと言っておきますが、NTTの代理店をしている管理会社もあります。

この様な管理会社はNTTのサービスを勧めるでしょう。

管理会社はどこのサービスを導入すれば自社にバックマージンが入るという視点で見ているケースもあります。相談をしても管理会社が儲かる方を勧めるなんてことも考えられます。

実際に導入を決めるのは賃貸経営でリスクを負っているオーナー自身であるべきです。

学生が全戸加入プランを選ぶ理由

    ・回線速度が速いので不満が無い

    ・携帯料金のプランを見直して負担を減らせる

    ・自分でインターネット代金の負担をしなくて済む

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築年数が25年を過ぎた物件

築年数が25年を過ぎたマンションは駅から離れた郊外に位置しています。

家賃の下落が激しく空室率も30%を超える状態でした。

2DKを中心とした昔のファミリー向けの間取りで、古くから住んでいる人も多い物件です。

正直なところこの物件をインターネット無料にしてどうなんだろうか?とも思いましたが、「大規模なリフォームをやるより、月々の負担で済む全戸加入プランにする」とのことでした。この時点で空き室が7室あり、すべての部屋をリフォームするには結構な資金を必要とする為、全戸加入プランを選んだとのことです。

この提案を行ったのは管理会社さんでした。先程ちょっと悪く書いたのでちょっとフォローを・・・

管理会社さん曰く、空き室が多い為に全戸加入プランの導入で半分埋まってくれたら御の字と言う事でした。

狙いは見事に的中、導入から5か月で4部屋の入居が決まりました。

実はこのような導入事例は数多くあります。築年数が経って家賃が下げ止まらず、かといって大規模な設備投資を行うには回収に不安がある。

実際に今回のケースも「インターネットが無料なら」と入居を決めた人が殆どであったために、この結果には管理会社もしてやったりでした。

築年数が浅い物件はオーナー自身が積極的に導入する傾向にありますが、築古の場合でも差別化の一つの武器となるようです。

【築古物件への導入メリット】

    ・家賃を値下げせずに入居促進が図れる

    ・設備投資のリスクが少なくて済む

    ・インターネット無料で入居を決める人は築浅、築古あまり関係が無い

ファミリータイプの物件への導入は?

インターネット無料物件と言うと、ワンルームマンションなどがターゲットのように思いますよね。

ファミリータイプの物件への導入はどうだろうか?

ある大手の管理会社の窓口担当の女性が言っていたのですが、「全戸加入プランを勧めるのはファミリー層の方が勧めやすい」とのこと。

一人暮らしの人は、インターネット設備より外観やデザインにこだわる方が多いそうだ。

お金に関してもそこまでシビアに考えることもないので、インターネット無料は「あったらいい」程度だそうです。

対してファミリー向けの物件は、お金に関してシビアな女性が多く、インターネット代やスマホ代の節約分をキッチリと計算するそうです。

確かに全戸加入プラン導入物件では通信費の節約は大きい金額になります。スマホの台数やプランにもよりますが、通信費で1万円以上の節約が可能になるケースもあります。

ファミリー向けと言っても、高齢者を狙った物件では全く必要が無いかもしれません。

高齢者は転居することが少ない為長く入居してくれるメリットがあります。その為転居後のクリーニングや修繕費が抑えることが出来る為、家賃を下げて入居を促進するケースが多いです。

高齢者はインターネットを使うより、CATVのようなテレビサービスの方が喜ばれます。全戸加入プランでも多チャンネル放送のサービスがありますが、自分で契約して使いこなすのは難しいでしょう。

高齢者にはCATVの時代劇チャンネルはキラーコンテンツです(笑)

【ファミリー向け物件の導入メリット】

    ・通信費節約をしっかりと説明できれば効果は大きい

    ・高齢者へはCATVの方が向いている

まとめ

全戸加入プランを導入するにあたって参考になれば幸いです。

管理会社へのヒアリングなどで聞いた情報なので、生の声と言ってもいいでしょう。

これからもインターネット無料物件が増えていくと思いますが、どのタイミングで導入するかよく考えて決断した方が良いとおもいます。

空室状況や家賃相場など、賃貸経営って大変な時代です。

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